2024年11月12日资产评估师每日一练《资产评估实务(一)》

2024年资产评估师每日一练《资产评估实务(一)》11月12日专为备考2024年资产评估实务(一)考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、评估对象为非上市普通股，每股面值1元，共计10万股。在评估基准日之前，每年的收益率一直保持在18%左右，预计在评估基准日以后该股票的各年收益率都保持在15%左右，假设银行贴现率为4%，无风险报酬率为3%，风险报酬率为7%，则该股票的评估值为（）万元。

• A：150000
• B：180000
• C：163636.36
• D：136363.64

答 案：A

解 析：本题属于固定红利型的非上市交易股票评估。评估值=100000×15%/(3%+7%)=150000万元。

2、运用市场法评估投资性房地产的价值时，以下说法正确的是（）。

• A：公允价值以未来收益为核心，评估时应区分投资性房地产是否存在出售或者使用的限制
• B：调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过1.3
• C：对可比案例成交价格单项修正幅度不宜超过20%，共同修正幅度不宜超过30%
• D：构建可比修正体系应考虑的问题：可比指标的选取、可比目标的影响因素、可比案例的权重设计

答 案：C

解 析：公允价值以脱手价为核心，评估时应区分投资性房地产是否存在出售或者使用的限制；分别对可比案例成交价格修正或者调整的幅度不宜超过20%，共同对可比案例成交价格修正或者调整的幅度不宜超过30%；经修正或者调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过1.2；构建可比修正体系应考虑的问题：可比指标的选取、比较的方式、可比案例的权重设计。

3、估算机器设备的实体性贬值时，在根据使用年限法进行判断时，该方法所使用的设备使用寿命通常由设备的（）决定。

• A：平均寿命
• B：经济寿命
• C：技术寿命
• D：自然寿命

答 案：D

解 析：使用年限法方法所使用的设备使用寿命通常由设备的自然寿命决定。

4、土地资源属于哪一种耗竭性资源（）。

• A：恒定的非耗竭性资源
• B：可再生的非耗竭性资源
• C：不可再生的非耗竭性资源
• D：变化的非耗竭性资源

答 案：C

解 析：不可再生的非耗竭性资源包括土地资源等。

多选题

1、建设项目管理的三大目标是（）

• A：建设工期
• B：生产准备
• C：工程造价
• D：工程质量
• E：设备调试

答 案：ACD

解 析：建设工期同工程造价、工程质量一起被视为建设项目管理的三大目标，作为考核建设项目经济效益和社会效益的重要指标

2、评估机器设备时，自制非标准设备的本体的重置成本通常包含（）等。

• A：材料费
• B：燃料动力费
• C：税金
• D：安装费
• E：设计费

答 案：ABCE

解 析：解析：安装费属于设备的直接成本，但是不属于本体的重置成本。

3、机器设备清查核实一般包括（）。

• A：微观调查
• B：宏观调查
• C：抽样调查
• D：法律权属资料
• E：专家调查

答 案：ABD

解 析：机器设备清查核实一般包括微观调查、宏观调查及法律权属资料情况三个方面。

4、下列对在建工程特点的描述正确的是（）。

• A：所有权相对确定
• B：可变价性
• C：合法性
• D：可比性差
• E：约定抵押权优于法定抵押权

答 案：ABCD

解 析：承包人的法定抵押权优先于银行和抵押人的约定抵押权。

主观题

1、某建筑物为新建钢筋混凝土结构，经济寿命为60年。经调查测算，土地取得成本为200万元，现在重新建造全新状态的该建筑物的开发成本为800万元，管理费用为开发成本的3%(建设期为2年，假定第1年投入开发成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入)，年利息率为6%，销售税费为76万元，开发利润为180万元。试计算该建筑物的价值。

答 案：该建筑物价值为1359.62万元。

解 析：计算过程如下：
(1)土地取得成本为200万元；
(2)开发成本为800万元；
(3)管理费用=800×3%=24(万元)；
(4)投资利息=200×[(1+6%)2-1]+(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.51]=79.62(万元)；
(5)开发利润为180万元；
(6)销售税费为76万元；
(7)该建筑物的价值=200+800+24+79.62+180+76=1359.62(万元)。

2、资产评估机构需要对正在建设的XX大厦进行评估。该项目的基本情况：(1)该项目的建筑面积为147025.3平方米。
(2)采用市场法得到土地取得成本为66500.44万元。
(3)根据评估师掌握的同类建筑造价资料及《X市建筑工程造价信息》，确定项目总的建安工程费为94051.97万元。
(4)勘察设计和前期工程费为建安工程费的5%；基础设施建设费为建安工程费的10%+建筑面积×100元/平方米。
(5)开发期税费为建安工程费的4%；管理费用为土地取得费用与开发成本之和的5%；销售费用为房地产总价的5%。
(6)该项目的开发期为3年，前1.5年不进行销售，后1.5年开始进行预售。开发费用、管理费用与销售费用都是均匀投入的。利息率按4.75%确定。
(7)本次评估采取投资利润率，根据评估专业人员对该区域房地产开发市场的调查和对同类商业办公类房地产价格的分析，该项目平均投资利润率约为20%。
(8)销售税费为房地产价值的5.65%。
(9)经现场查勘，结合评估专业人员对同类项目工程造价的了解与项目监理出具的投资完成情况说明，确定项目工程投资完成比例约为60%。
要求：
(1)请写出房地合估模式下成本法评估在建房地产的基本公式(写出两种形式)。
(2)旧建筑物评估时需要测算损耗，其尚可使用年限如何确定
(3)请在房地合估模式下评估该房地产的价值。(结果以万元为单位，保留两位小数)

答 案：(1)①房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+利息+利润+销售税费
②在建房地产价值也可以按照已建成房地产的价值乘以完工率来确定，SP:房地产的价值=(土地取得成本+建筑物开发成本+管理费用+销售费用+利息+利润+销售税费)×完工率这时，上述各项成本均为假设房地产已建成的成本。
(2)需要根据具体情况判断，地上物的尚可使用年限是短于还是长于土地使用权剩余年限。
①如果是短于，则应按照地上物的尚可使用年限为基础测算损耗，计算出的评估结果需要再加上土地使用权剩余年限与地上物的尚可使用年限之差那部分的土地使用权价格。
②如果是长于，则应按照土地使用权剩余年限为基础测算损耗。
(3)房地产总价计为V。
①土地取得成本=66500.44(万元)
②建安工程费=94051.97(万元)
③开发成本=勘察设计和前期工程费+基础设施建设+建安工程费+开发期税费=(94051.97×5%)+(94051.97×10%+147025.3×100÷10000)+94051.97×(1+4%)=4702.60+10875.45+97814.05=113392.10(万元)
④管理费用=(66500.44+113392.10)×5%=8994.63(万元)
⑤销售费用=房地产总价×5%=0.05V 因为销售费用在1.5年后才开始发生，并且是均匀投入的，故销售费用的计息期为1.5÷2=0.75(年)。
⑦利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)×20%=(66500.44+113392.10+8994.63+0.05V)×20%=37777.43+0.01V
⑧销售税费=房地产价值×5.65%=0.0565V
⑨房地产价值V=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+利息+利润+销售税费)×完工率=(66500.44+113392.10+8994.63+0.05V+18756.36+0.03542×0.05V+37777.43+0.01V+0.0565V)×60%=147252.58+0.07096V
可以解出：V=158499.72(万元)