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2024年12月21日资产评估师每日一练《资产评估实务(一)》

资产评估师 2024-12-21作者：匿名 来源：本站整理

2024年资产评估师每日一练《资产评估实务(一)》12月21日专为备考2024年资产评估实务(一)考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、使用成本逼近法计算土地使用权价格时，土地取得费用和土地开发费用(土地开发费用是均句投入的)的计息期分别为（）。

答 案：C

解 析：土地取得费用在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费用在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。

2、下列有关异龄林林地剩余价值法公式的表达中，正确的是（）。

答 案：B

解 析：本题考查异龄林林地剩余价值法公式的表达。

3、现有一辆货车需对其进行评估，资产评估专业人员从市场上获得了型号、购置年月、行程里程、发动机状况、底盘以及各主要系统的状况等方面基本相同的参照物。区别在于：参照物的后灯破损需要更换，费用大约为800元；被评估车辆加装一套音响设备，价值1500元。若参照物的市场售价为10万元，则被评估车辆的评估值为（）元。

答 案：B

解 析：评估值=参照物的市场价值±调整差异，由题意得评估值=100000+800+1500=102300(元)。

4、A企业持有B企业发行的4年期到期一次还本付息债券，面值50万元，年利率10%，单利计息。评估基准日为2018年1月1日，此时A企业已经持有这种债券1年。当时商业银行5年期存款利率为4.8%，乙企业的债券有一定的违约风险，风险报酬率为5.2%。评估甲企业持有的乙企业债券在2018年1月1日的价值为（）万元。

答 案：A

解 析：到期本利和F=50×(1+10%×3)=65(万元)折现率r=4.8%+5.2%=10%则2018年1月1日债券评估价为：P=65×1+(1+10%)3=48.8(万元)该题属于到期一次还本付息债券的价值评估。注意指数的确定：该债券已持有1年再过3年就可以兑现。所以评估基准日到债券到期日的时间间隔为3年。

多选题

1、下列属于债券投资特点的是（）。

答 案：BC

解 析：要区分债券投资和股票投资的特点。股票投资的特点是高风险高收益，并且普通股票投资的收益也不稳定。债券投资风险较小、安全性较强、到期还本付息，收益相对稳定，而且债权人在企业发生破产时具有优先受偿权，其受偿顺序在股东之前。如果购买的债券是可以上市交易的债券，其变现能力较强，投资企业可以随时在证券市场上交易变现。

2、进口设备的重置成本除包括设备的到岸价外，还包括（）。

答 案：ADE

解 析：进口设备的重置成本包括：设备购置价格、设备进口关税、银行手续费、设备安装调试费。

3、收益法在矿业权评估中适用于（）。

答 案：AD

解 析：收益法适用于采矿权评估和勘查程度较高的探矿权评估。

4、以下属于森林资源资产评估特点的有（）。

答 案：ABCDE

解 析：本题考查森林资源资产评估的特点；森林资源资产评估具有以下特点：1.森林资源资产的可再生性2.森林经营周期长对资产评估结果造成较大影响3.森林资源资产效益的多样性4.森林资源资产价值的关联性5.森林资源资产的地域性明显6.森林资源调查和资产核查的艰巨性

主观题

1、评估公司受托对甲企业拥有的长期投资性资产进行评估，通过了解得知甲企业拥有A、B公司发行的债券以及C公司发行的优先股股票。其中，拥有A公司发行的债券4000张，期限5年，每张面值900元，票面利率5%，且该债券已经上市交易。根据评估人员的市场调查，评估基准日的收盘价为1000元，据评估人员分析，认为该价格较为合理。拥有B公司发行的非上市债券，5年期，年利率为15%，按年付息，到期还本，共1000张，面值100元。评估时债券购入已满1年，第一年利息已经人账，经过分析确定B公司的风险报酬率为2%，评估人员取国库券利率作为无风险报酬率。拥有C公司发行的优先股3000股，每股面值5元，年股息率为15%，经评估人员确定的C公司风险报酬率为3%，且甲企业没有出售该优先股的计划。已知当时1年期的国库券利率为8%。要求：
(1)根据债券付息方式的不同，对于非上市债券的评估可分为哪几种情况?
(2)对于上市交易股票的评估，应该使用什么方法?在使用时，应该注意什么问题?
(3)试评估甲企业拥有的A公司债券的价值。
(4)试评估甲企业拥有的B公司发行的非上市债券的价值。
(5)试评估甲企业拥有的C公司的优先股股票的价值。

答 案：(1)根据债券付息方法，债券又可分为到期一次还本付息债券和分次付息、一次还本债券两种。相应地，对债券的评估又可以分为到期一次还本付息债券的价值评估以及分次付息、到期一次还本债券的价值评估。
(2)对上市交易股票的价值评估，正常情况下，可以采用现行市价法，即按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。所谓正常情况是指股票市场发育正常，股票自由交易，不存在非法炒作的现象。在评估时应该注意，只有在股票市场正常运行的情况下，才可以使用市场法进行评估。否则，股票的市场价格就不能完全作为评估的依据，而应以股票的内在价值作为评估股票价值的依据。
(3)甲企业所拥有的A公司债券的评估值=4000×1000=4000000(元)
(4)甲企业所拥有的B公司债券。
①债券的本金=1000×100=100000(元)
②该债券的折现率=8%+2%=10%
③每年收到的利息=100000×15%=15000(元)
④B公司债券的评估值=15000×(P/A，10%，4)+100000×(P/F，10%，4)=15000×3.1699+100000×0.6830=115848.5(元)
(5)甲企业拥有的C公司的优先股股票的评估值=3000×5×15%÷11%=20454.55(元)

2、资产评估机构需要对正在建设的XX大厦进行评估。该项目的基本情况：(1)该项目的建筑面积为147025.3平方米。
(2)采用市场法得到土地取得成本为66500.44万元。
(3)根据评估师掌握的同类建筑造价资料及《X市建筑工程造价信息》，确定项目总的建安工程费为94051.97万元。
(4)勘察设计和前期工程费为建安工程费的5%；基础设施建设费为建安工程费的10%+建筑面积×100元/平方米。
(5)开发期税费为建安工程费的4%；管理费用为土地取得费用与开发成本之和的5%；销售费用为房地产总价的5%。
(6)该项目的开发期为3年，前1.5年不进行销售，后1.5年开始进行预售。开发费用、管理费用与销售费用都是均匀投入的。利息率按4.75%确定。
(7)本次评估采取投资利润率，根据评估专业人员对该区域房地产开发市场的调查和对同类商业办公类房地产价格的分析，该项目平均投资利润率约为20%。
(8)销售税费为房地产价值的5.65%。
(9)经现场查勘，结合评估专业人员对同类项目工程造价的了解与项目监理出具的投资完成情况说明，确定项目工程投资完成比例约为60%。
要求：
(1)请写出房地合估模式下成本法评估在建房地产的基本公式(写出两种形式)。
(2)旧建筑物评估时需要测算损耗，其尚可使用年限如何确定
(3)请在房地合估模式下评估该房地产的价值。(结果以万元为单位，保留两位小数)

答 案：(1)①房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+利息+利润+销售税费
②在建房地产价值也可以按照已建成房地产的价值乘以完工率来确定，SP:房地产的价值=(土地取得成本+建筑物开发成本+管理费用+销售费用+利息+利润+销售税费)×完工率这时，上述各项成本均为假设房地产已建成的成本。
(2)需要根据具体情况判断，地上物的尚可使用年限是短于还是长于土地使用权剩余年限。
①如果是短于，则应按照地上物的尚可使用年限为基础测算损耗，计算出的评估结果需要再加上土地使用权剩余年限与地上物的尚可使用年限之差那部分的土地使用权价格。
②如果是长于，则应按照土地使用权剩余年限为基础测算损耗。
(3)房地产总价计为V。
①土地取得成本=66500.44(万元)
②建安工程费=94051.97(万元)
③开发成本=勘察设计和前期工程费+基础设施建设+建安工程费+开发期税费=(94051.97×5%)+(94051.97×10%+147025.3×100÷10000)+94051.97×(1+4%)=4702.60+10875.45+97814.05=113392.10(万元)
④管理费用=(66500.44+113392.10)×5%=8994.63(万元)
⑤销售费用=房地产总价×5%=0.05V 因为销售费用在1.5年后才开始发生，并且是均匀投入的，故销售费用的计息期为1.5÷2=0.75(年)。
⑦利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)×20%=(66500.44+113392.10+8994.63+0.05V)×20%=37777.43+0.01V
⑧销售税费=房地产价值×5.65%=0.0565V
⑨房地产价值V=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+利息+利润+销售税费)×完工率=(66500.44+113392.10+8994.63+0.05V+18756.36+0.03542×0.05V+37777.43+0.01V+0.0565V)×60%=147252.58+0.07096V
可以解出：V=158499.72(万元)

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